Der Eigenmietwert — also jene theoretische Miete, die Eigentümerinnen und Eigentümer für ihre selbstbewohnte Liegenschaft derzeit versteuern müssen – wird bald abgeschafft. Dies, nachdem die Schweizer Stimmbevölkerung am 28. September 2025 den «Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften» angenommen hat.

Mit der Abschaffung dieses fiktiven Einkommens fallen jedoch auch diverse Abzüge weg. Dies betrifft nicht nur Personen mit Wohneigentum, sondern auch solche ohne eigene Immobilie.

Schuldzinsenabzug
Bisher konnten sämtliche Schuldzinsen vollumfänglich abgezogen werden. Künftig können grundsätzlich keine Schuldzinsen mehr abgezogen werden, mit zwei Ausnahmen:

• Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften: Schuldzinsen können anteilsmässig abgezogen werden. Entsprechend dem Anteil der nicht selbst genutzten Immobilien am Gesamtvermögen.
  
  
• Ersterwerb einer Liegenschaft: Beim erstmaligen Erwerb einer Liegenschaft, profitiert man von einem Ersterwerberabzug. Dieser beträgt im ersten Jahr maximal CHF 10'000 für Ehepaare bzw. CHF 5’000 für Alleinstehende und reduziert sich über 10 Jahren linear um 10 Prozent pro Jahr.

Das bedeutet, dass Schuldzinsen für Konsumkredite oder für ein Darlehen, welches für einen Unternehmenskauf aufgenommen wurde, in Zukunft nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.

Liegenschaftsunterhaltskosten
Besitzt man ein älteres oder renovierungsbedürftiges Haus, ist die Abschaffung dagegen weniger vorteilhaft. Die werterhaltenden Investitionen oder die Unterhaltspauschale für selbstgenutzte Wohnliegenschaften können zukünftig nicht mehr abgezogen werden. Bei vermieteten oder verpachteten Objekten bleibt der Liegenschaftsunterhalt hingegen weiterhin unbeschränkt abzugsfähig. Bis der Beschluss in Kraft tritt, bleiben die Abzüge weiterhin für alle möglich, was in nächster Zeit zu einer erhöhten Renovierungstätigkeit führen wird. Sollen nun die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften kurzfristig erhöht werden, um diese noch abziehen zu können? Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass solche Einzahlungen zulässig sind, sofern sie sachlich begründet werden können. Erfolgen sie jedoch ausschliesslich aus steuerlichen Gründen, besteht das Risiko, dass die Steuerbehörden sie aufrechnen. Die detaillierten Gesetze und Übergangsbestimmungen sind noch nicht definiert. Es wurde auch schon diskutiert, ob die Saldi der Erneuerungsfonds bei der Umstellung als Einkommen aufgerechnet werden müssten, was jedoch weitere Fragen aufwerfen würde.

Auch bezüglich der Liegenschaftsunterhaltskosten für selbstgenutztes Wohneigentum gelten einige Ausnahmen:

*Die Kantone müssen nun im Rahmen der Bestimmungen des Steuerharmonisierungsgesetz ihre eigenen Gesetze ausarbeiten und darüber bestimmen, ob und in welchem Umfang ein kantonaler Abzug gewährt werden kann.

Kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften
Kommen wir zum eigentlichen Titel der Volksabstimmung: Mit dieser haben die Kantone nun die Möglichkeit erhalten, auf Zweitliegenschaften eine neue kantonale Objektsteuer einzuführen, um Einnahmenausfälle der öffentlichen Hand auszugleichen. Offen bleibt, ob und wie viele Kantone diese Möglichkeit tatsächlich nutzen werden. Die Entscheidungen dazu müssen zunächst auf kantonaler Ebene getroffen werden.

Wie geht es weiter?
Bis zur Umsetzung, die nach aktuellen Einschätzungen frühestens ab 2028 zu erwarten ist, gelten weiterhin die bisherigen Bestimmungen. Eigenmietwert, Abzüge für Schuldzinsen, Unterhalt und Modernisierungen bleiben vorläufig bestehen. Auch die kantonalen Regelungen sind noch nicht definitiv bestimmt. Es ist jedoch ratsam, diese Überlegungen bereits jetzt in die persönliche Steuerplanung einzubeziehen.

• Immobilienbesitzer sollten ihre Hypothekenstruktur und laufenden Unterhalts- und Investitionspläne prüfen. Eine Umschuldung oder frühzeitige Amortisation kann sich lohnen.
• Geplante Renovationen oder energieeffiziente Sanierungen sollten hinsichtlich ihrer steuerlichen Auswirkungen neu beurteilt werden.
• Für Zweitwohnungen sind je nach Umsetzung der neuen Objektsteuern der Kantone neue Steueraufwendungen einzuplanen
• Unterhaltsaufwendungen für vermieteten Liegenschaften können allenfalls noch hinausgezögert werden, diese sind auch später noch abzugsfähig. Es stellt sich aber die Frage, ob diese in eine Aktiengesellschaft einzubringen sind.
• Privatpersonen mit Schuldzinsen z.B. aus Firmenkäufen: Insbesondere für zukünftige Akquisitionen wird sich die Kaufgesellschaft weiter etablieren.

Übertriebene Steuerkonstrukte lohnen sich nicht immer, um Steuern zu sparen. In Ausnahmefällen kann es jedoch eine Überlegung wert sein, ob nun die von den Eltern bewohnte Liegenschaft z.B. früher an die Kinder übergeben werden soll, damit diese die Liegenschaft an die Eltern vermieten und so Unterhaltskosten und Schuldzinsen geltend machen können.

Eine individuelle Steuerberatung lohnt sich nun besonders. Je nach persönlicher finanzieller Situation können die Effekte stark variieren. Gerne unterstützen wir Sie dabei.

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